随着四代宅不断开发，户型得房率也从下限约75%，一跃达到上限141%！而且，所谓“上限”，并不是终点，只是目前板块所能达到的极致。

  在一个相近板块之中，竟然出现了得房率“翻倍”的案例，这对于前期买入的业主来说，无疑是“一记补刀”！

  在西安市场，四代宅开发并不是“整齐划一”，各个板块的四代宅开发程度各有不同。

  第一梯队，西咸新区。目前，西咸新区能源金贸区、沣东新城涌现出的永晖·文檀府、沣业·琅樾府、保利·云谷和著、邦泰·悦九章、金地·清岚颂等已经将赠送率做到了天花板，尤其是中国铁建·轨交·秦风雅颂“双层赠送”，约137㎡规划五居室+双露台，开西安之先例。

  第二梯队，各开发区。高新、浐灞国际港、经开、曲江等开发区产品创新，得房率能达到约130%，高新发布《关于进一步促进高新区房地产平稳持续健康发展的实施建议》，明白准确地提出露台、飘窗等进深翻倍、卧室或客厅挑空，得房率再次提升。

  第三梯队，各行政区。目前，西安各大行政区四代宅管控极为严格，虽然莲湖、雁塔、新城、未央等放开审批，但赠送率还是没有与开发区持平，与西咸新区赠送率相比更是差距较大，而且不少项目面临三代宅审批刚过，新拿地却是四代宅开发，丧失先手优势。

  这个情况极为罕见，从前年开始，我们陆续给反映，但一直不清楚为何需要这样“管控”，是否为了将客户向外围导入，与之前“二环内限购”一致，但客观上确实导致了开发区承接了大量的新增购买力。

  看似只是赠送率管控，导致购买力被分流，但实际上，这三个梯队所造成的影响力，远超过我们想象！

  案例1：云水天境，高新软西核芯，2022年5月云水天境“千人摇”，紧邻高新第二十小学，推出3#、4#、5#、9#楼，户型建面约139-193㎡，最大公摊约30%，无阳台规划，6080个家庭抢339套房，中签率仅有5.6%。

  案例2：星汇云澜，沣东科创板块，2025年7月产品相继发布，紧邻高新一中沣东中学“名校+”，户型规划建面约104-143㎡，而且是大露台高赠送，其中建面约104㎡规划四居室，最高得房率约141%，是目前大片区得房率新高。

  请注意，这两个项目直线年末交房，但所遭遇的“得房率”现象，已经极为突出。应该说，这一点是所有人都没想到，产品力换代的风潮竟然如此剧烈。

  从得房率约70%到得房率约141%，购房者还没有开始抛售二手房，产品力已经“腰斩”！

  上半年，西安销售量位居全国前列，仅次于上海、成都等之后，累计成交338万㎡，销售总量远超郑州、苏州、杭州、长沙等地，吸引了很多行业人士关注，以及不少参观团来实地踩盘。

  但这些人在了解西安市场之后，反馈出了两个情况：一则，第四代住宅开发热情，西安在全国都是首屈一指；二则，西安产品换代的速度，比郑州、武汉还要快，往往是刚买到手，产品已经落伍。

  这一点与中指院发布的《2025年1-6月西安房地产企业销售业绩排行榜》也是相吻合，按照TOP10排序，仅有两个项目是纯粹三代宅开发，其他项目均为四代宅，在热销盘名单中四代宅慢慢的变成了主流。

  其一，隐形送容积率：目前，西安露台赠送、挑空赠送不计入容积率，即便是建面约137㎡实得面积已达到200㎡+，但在契税、大修基金、物业费等方面还是不变，这就形成了巨大的竞争力。

  其二，隐形大幅降价：目前，西安楼市通过赠送露台等方式，进行“隐形降价”，例如购买建面约137㎡实得200㎡+，总价不变、面积变大、单价更低，如果是2万/㎡买房，实际折算价格仅约1.37元/㎡。

  其三，产品被动降级：目前西安通过四代宅高赠送，不断缩小户型面积，例如建面约104㎡规划四居室，产品的尺度与五年前建面约140㎡左右户型相差无几，还多了一个露台，实际上造成了之前的产品降级，但事实上这些房子也是刚交房不久。

  可以肯定的一点是，虽然西安在表面上价格并没有大幅度降价，但通过四代宅开发，实际上赠送极大，这就是一种“隐形降价”，其实就是以价换量。

  当然，这种情况一旦拉开序幕之后，所影响的不仅是新房市场，在二手房市场的影响力会变得更大！

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